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Financiamento nunca mais: Curso em 4 aulas grátis

Hoje vou compartilhar com você 4 aulas gratuitas de um dos melhores cursos de educação financeira já lançados no Brasil. Estas aulas foram cedidas gentilmente pelos autores do curso A Tríade do Dinheiro. Rafael Seabra e Henrique Carvalho são os dois jovens educadores financeiros mais influentes do Brasil atualmente. O Rafael é o autor de um dos melhores livros digitais sobre educação financeira chamado Como Investir Dinheiro e o Henrique é autor de um dos melhores livros de investimento da atualidade chamado Alocação de Ativos. Os dois livros possuem demonstrações gratuitas para baixar no site.

Eles se uniram e desenvolveram um método baseado em três pilares: Poupar, Investir e Enriquecer que se aplicado pode livrar qualquer pessoa da dependência de financiamentos e empréstimos para realizar sonhos como a compra da casa própria. Se o brasileiro tivesse acesso a educação financeira avançada de qualidade nas escolas, como ocorre nos países de primeiro mundo, muito do sofrimento que a população enfrenta pagando juros para bancos e financeiras seria evitado.

Mas como você sabe, não é interessante para os bancos, para o governo e para as empresas que você tenha acesso a uma boa educação financeira já que consumidores conscientes não geram tantos lucros e nem pagam tantos juros e impostos sem reclamar. O mercado deseja manter os consumidores sem informação, sem esclarecimento e sem acesso a educação financeira de qualidade para que continuem trabalhando diariamente para transferir grande parte da sua renda para o mercado através de preços abusivos, juros elevados e impostos desproporcionais.

Se você aprender a poupar e a investir pode se tornar livre para se autofinanciar sem depender do dinheiro dos outros e sem precisar pagar juros pelo resto da vida. A liberdade financeira é uma realidade nas famílias de todos os países do mundo, menos no Brasil.

Aproveite esta oportunidade para assistir as três aulas gratuitas e para baixar as planilhas de independência financeira e apostilas que são oferecidas gratuitamente no final de cada vídeo. Como estas aulas gratuitas fazem parte do lançamento e divulgação do novo curso Tríade do Dinheiro elas vão ficar poucos dias no ar. Compartilhe as aulas com seus amigos e parentes e aproveite esta oportunidade para aprender mais e se tornar livre financeiramente

Compartilhe com todos que você conhece.


INVESTIR DINHEIRO ANTES DE FINANCIAR

Quando pensamos em financiar qualquer coisa (carro, imóvel, terreno, equipamentos) precisamos primeiro verificar a possibilidade de poupar o próprio dinheiro para depender o mínimo possível dos bancos e financeiras. Dependendo do tipo de financiamento que você pretende enfrentar as taxas de juros podem ser elevadas e até inviáveis.

No caso dos imóveis e veículos, quanto maior o valor da entrada menores serão seus custos com pagamento de juros, seguro, taxas, etc. E o esforço para poupar dinheiro em uma aplicação financeira é exatamente o mesmo esforço que você fará pagando o financiamento. A diferença é que no primeiro você recebe juros e no segundo você paga juros.

O maior problema é que o brasileiro não sabe onde investir o próprio dinheiro para não depender de financiamento. A maioria pensa primeiro na caderneta de poupança que não é um bom investimento quando queremos acumular recursos por mais de 1 ou 2 anos. Existem vários tipos de investimentos que são tão seguros quanto a poupança e que oferecem rentabilidades que podem ser o dobro da poupança.

Atualmente existem mais de 100 milhões de pessoas que colocam dinheiro na caderneta de poupança. Muitos estão perdendo dinheiro todos os meses sem saber.

O problema é que as pessoas preferem perder dinheiro do que aprender um pouco mais sobre outros investimentos. A poupança é sempre mais comentada e falada porque é interessante para o governo e para as instituições financeiras que você deixe seu dinheiro rendendo pouco na poupança. Talvez você não saiba que o seu FGTS e a sua Poupança são duas fontes de dinheiro barato para os bancos. Eles utilizam seu dinheiro para financiar imóveis.

No caso da Poupança pagam apenas 0,5% de juros + TR de quem investe cobram entre 8% e 10% de juros + TR daqueles que precisam do dinheiro emprestado. Para eles é muito lucrativo. Parte dos ganhos se transformam em impostos que vão para o governo federal e outra parte são os lucros do banco.

O importante é que você esteja disposto a aprender mais sobre outros investimentos de renda fixa.

Recomendo que você leia o artigo: LIVROS SOBRE RENDA FIXA para aprender como investir no Tesouro Direto, CDB, LCI, LCA, CRA, Fundos de Renda Fixa, Debêntures, entre outros. O interessante deste tipo de livro é o resultado imediato. Basta baixar o livro, ler e você já estará capacitado para aumentar a rentabilidade do seu dinheiro diversificando seus investimentos.

Veja como fazer simulações e conheça diversos livros sobre investimento em renda fixa que você pode baixar


PRIMEIRO PASSO PARA FINANCIAR IMÓVEL

A primeira coisa que você deve sair antes de sair por ai procurando imóvel para comprar financiado é descobrir com toda certeza que tipo de imóvel a sua renda mensal é capaz de comprar. Não adianta procurar o imóvel dos sonhos. Ele normalmente custa caro por que a gente tende a sonhar muito alto. O financiamento normalmente gera uma ilusão de que podemos comprar imóveis de padrão mais elevado que a nossa renda. Na verdade você pode fazer isto se estiver disposto a empobrecer durante 20 ou 30 anos de prestações (como mostrado no Livro Negro do Financiamento de Imóveis)

De cada 10 pessoas 8 visitam imóveis sem saber quanto podem pagar. Por isto você deve visitar o site da Caixa Econômica Federal para fazer as simulações e descobrir o prazo, o valor do imóvel e as parcelas que podem ou não caber no seu bolso. Lembrando que eles oferecem apenas uma simulação. O valor da parcela não pode passar de 30% da sua renda. Se você estiver pagando as prestações de um carro financiado isto significa que a sua renda já está comprometida e as parcelas terão que ser menores ainda ou o prazo maior. Isto implica em uma capacidade de comprar um imóvel de valor muito baixo.

Se você possui entre R$ 5 mil e R$ 100 mil para entrada, o banco aprovaria a compra de um imóvel de, no máximo, R$ 240 mil. Dificilmente o banco financia 100% do valor do imóvel. O melhor é ter no mínimo 20% do valor do imóvel para dar de entrada. Com renda de R$ 10 mil ao mês e entrada de R$ 250 mil, o preço permitido para financiar um imóvel imóvel sobe para R$ 537,5 mil (já considerando as taxas cobradas pelos bancos após as mudanças envolvendo o FGTS).

O problema é que a maioria das pessoas só descobrem que não terão o financiamento aprovado pelo banco para o imóvel desejado depois de pagar o sinal para o vendedor. tem gente que paga sinal de 5% e até 10% do valor do imóvel. Por lei você realmente pode perder este dinheiro. E não faltam pessoas ganhando dinheiro fácil com a perda do sinal dos outros. É muito importante ter muito cuidado com algumas cláusulas do contrato. Antes de comprar imóveis seria fundamental a leitura de um livro como o Livro Negro dos Imóveis que prepara o consumidor para enfrentar a compra mais difícil da vida. A análise de crédito leva, em média, três dias para sair. Você pode pedir esta análise com antecedência no banco. Cada análise tem validade de 90 dias.


APARTAMENTO PEQUENO MUITO CARO VALE A PENA?

Os imóveis estão com preço tão elevado em algumas cidades que poucas pessoas possuem renda suficiente para conseguir um financiamento. A solução encontrada por construtoras de São Paulo é diminuir o tamanho dos imóveis já que não querem nem pensar na possibilidade de diminuir o preço.

As pessoas não gostam de comprar apartamentos pequenos. Elas compram porque não existe outra possibilidade. Desta forma morar em imóveis minúsculos não é um novo estilo de vida. Hoje morar em um imóvel maior que 65 metros quadrados se tornou luxo nas grandes capitais. Em São Paulo os imóveis até 65 metros quadrados representaram 63% do total vendido na cidade, com mais de 14.232 unidades comercializadas.

As vendas de apartamentos compactos aumentam a cada ano porque a cada ano o preço do metro quadrado vinha aumentando. Na comparação com agosto de 2009, por exemplo, as vendas de imóveis com até 45 metros quadrados de área útil cresceram 179,52%. Quanto aos imóveis de 46 a 65 metros quadrados, a alta chegou a 14,93%.

Muitos consumidores estão olhando só o preço dos imóveis, não prestam atenção e não se incomodam com o tamanho. Normalmente este incomodo só vai aparecer quando ele se muda. Como você pode ver no Livro Negro dos Imóveis (veja aqui) as maquetes e os imóveis decorados são especialmente projetados para que as pessoas acreditem que 50 metros quadrados é espaço suficiente. Só quando o imóvel é entregue e os truques desaparecem que o desapontamento surge com toda força. Já quem pretende comprar imóvel para investir (veja aqui) deve realmente buscar aqueles que são pequenos e que um número maior de pessoas podem comprar. Veja mais artigos sobre imóveis que você deveria ler.

 


É MELHOR COMPRAR IMÓVEL FINANCIADO OU ALUGAR?

Muitos brasileiros estão com esta dúvida na cabeça. Será que é melhor comprar um imóvel neste momento em que os preços estão muito elevados? É melhor pagar aluguel e esperar se os preços dos imóveis vão cair nos próximos anos? A maioria dos brasileiros considera pagar aluguel equivalente a jogar dinheiro fora. Mas na verdade, existem situações em que pagar aluguel é vantajoso.

Como a melhor opção depende de cada situação é importante que você saiba avaliar se no seu caso é ou não vantajoso pagar aluguel. Na prática você estará optando entre ser inquilino de banco já que terá que pagar os juros para morar em um imóvel alienado em nome do banco, ou pagar aluguel para alguém.

Baixe uma planilha para calcular se é melhor alugar ou financiar um imóvel

Vamos supor que você alugue um imóvel que vale 400.000,00 pagando 1.900,00 de aluguel que equivale a 0,5% do seu valor. Se você morar de aluguel por 360 meses isso geraria um custo de R$ 684 mil. Isto sem levar em consideração que os alugueis seriam reajustados anualmente. Você também teria custos durante este período se o locador resolvesse pedir o imóvel de volta. Você teria que ir para um novo imóvel, talvez pagando mais caro pelo aluguel já que os imóveis sofrem valorização ao longo dos anos. Sem contar os custos que envolvem a mudança.

Já para financiar um imóvel de R$ 400 mil você teria que dar 40 mil de entrada e pagar prestações na casa dos R$ 3553,00 decrescentes que somariam mais de 881 mil reais no final de 30 anos. Durante este período o seu imóvel poderá ter sofrido valorização. Mas esta valorização não é garantida já que você vai comprar o apartamento novo e no final do financiamento terá em suas mãos um apartamento velho com 30 anos de uso. Você também não pode prever se a região onde a apartamento se localiza irá se valorizar ou se degradar ao longo dos anos. Certamente você conhece bairros na sua cidade que se valorizaram ou se desvalorizaram com o passar das décadas.

Atualmente a taxa de juros cobrada para um financiamento na Caixa Econômica está na casa dos 9% o ano. Como esta taxa estará no futuro é impossível prever. Ela pode voltar a patamares elevadíssimos ou pode ser menor ainda. O futuro da economia brasileira e mundial é imprevisível. Nem mesmo sabemos se os imóveis continuarão mantendo uma valorização mínima de 15% ao ano. Se a economia do pais for bem, a inflação continuar baixa, taxas de juros baixas e imóveis valorizando o financiamento pode ser uma ótima opção em relação ao pagamento de alugueis.

O ideal é que se você pretende morar em um apartamento de R$ 400 mil pagando R$ 1.900,00 de aluguel, avalie a possibilidade de fazer um sacrifício para morar em um apartamento de R$ 200 mil pagando 950,00 de aluguel e poupando os outros R$ 950,00 para ajudar na compra do seu imóvel.

Observe que o valor das parcelas de um financiamento é muito elevado nos primeiros anos. Isto pode comprometer sua renda familiar e gerar dificuldades financeiras por muito tempo. Por isto o ideal é fazer uma boa poupança para dar o máximo valor possível de entrada. Com isto você irá financiar um valor menor e pagará menos juros e terá uma parcela menor.

Quando precisamos morar de aluguel e ao mesmo tempo nos preparar para comprar a casa própria o ideal é manter um padrão de moradia inferior a sua capacidade financeira para que seja possível juntar dinheiro. Quem ainda é jovem e mora com os pais é fundamental aproveitar a situação para juntar o máximo de dinheiro possível enquanto não precisa assumir os custos de uma residência.

Vantagens do aluguel:

  1. Com o valor que você pagaria em um financiamento é possível morar em imóveis e bairros com padrão superior ao seu padrão de vida. É possível morar de aluguel em imóveis que seriam impossíveis de ser comprados com seu nível de renda. Mas isto não é muito inteligente. A estratégia correta é morar de aluguel em um imóvel com padrão inferior a sua renda para que você possa juntar dinheiro e investir em um imóvel no futuro.
  2. Para quem possui profissões onde é necessário mudar de cidade de tempos em tempos se torna mais vantajoso morar de aluguel quando comparamos a facilidade de  encerrar um contrato de locação e colocar um imóvel à venda. Vender um imóvel pode demorar muitos meses.
  3. Você como inquilino possui uma lei do inquilinato que lhe garante diversos direitos como a preferência de comprar o imóvel caso o proprietário queira vende-lo no futuro.

Desvantagens do aluguel

  1. Quando o imóvel se deteriora é necessário negociar com o proprietário uma reforma. Ele precisa autorizar a reforma que você pretende fazer. Em alguns casos os custos é de sua responsabilidade e em outras é de responsabilidade do proprietário e muitas vezes isto acaba gerando briga. Se o imóvel fosse seu você teria a liberdade de fazer o que lhe desse na telha;
  2. A qualquer momento o proprietário pode pedir o imóvel de volta e você terá que se mudar. E isto vai gerar transtornos e custos para você;
  3. Os alugueis são reajustados anualmente e nem sempre os eu salário vai acompanhar estes aumentos;
  4. Aluguel é uma coisa que você paga para sempre. Já as prestações de um financiamento imobiliário um dia acabam.
  5. Par alocação de um imóvel é necessário fiador ou pagar taxas de seguro-fiança;

Vantagens do financiamento

  1. Quando você termina de pagar as prestações o imóvel finalmente se torna seu.;
  2. Mesmo durante o financiamento, se você passar por qualquer dificuldade é possível vender o imóvel, bastando que você esteja com as parcelas em dia e o banco aprove o novo proprietário;
  3. As parcelas do financiamento tendem a diminuir ao longo dos anos;

Desvantagem do financiamento

  1. As taxas de juros ainda são elevadas se comparado com outro países. O valor das parcelas no início do financiamento é muito elevada para a maioria das famílias;
  2. No ato do financiamento existem diversos custos como pagamento de impostos, registro de imóveis, tarifas bancárias, seguro, etc;
  3.  É fundamental ser disciplinado para juntar um grande valor para dar de entrada. Quanto maior a entrada menor será sua dívida, menor as prestações, menor os juros pagos, mais rápido o imóvel será quitado. Nem todo mundo é capaz de juntar dinheiro.
  4. Quem costuma mudar muito de cidade devido ao trabalho acaba tendo transtornos se resolver comprar um imóvel financiado já que você vai e o imóvel fica.

CONSÓRCIO DE IMÓVEIS VALE A PENA

Mais de 670.000 brasileiros resolveram comprar a casa própria no ano passado utilizando o consórcio de imóveis. Esta é uma das alternativas para aqueles que precisam comprar um imóvel mas não possuem o dinheiro suficiente para adquiri-lo à vista.

O consórcio é uma boa opção para pessoas que não possuem disciplina para juntar dinheiro através de um investimento financeiro como fundo de renda fixa, poupança, etc. Sem dinheiro próprio para comprar aquilo que deseja a pessoa precisa de recursos dos outros. Neste caso você acaba tendo duas alternativas. Procurar um financiamento imobiliário em algum banco ou financeira, ou começar a pagar um consórcio.

Esta opção só serve para as pessoas que estão dispostas a esperar alguns anos para serem contemplados. Já existem consórcios que oferecem cartas de crédito de até 1 milhão de reais. Isto permite que a classe média alta também opte pela compra de imóveis mais luxuosos através do consórcio imobiliário. Outra facilidade surge com a possibilidade de utilização do saldo do FGTS, como lance por parte do trabalhador consorciado.

Para quem não sabe a Carta de Crédito é o documento representativo do valor a que o consorciado passa a ter direito quando é contemplado por sorteio ou por lance vencedor. Recebe a carta que da direito a comprar o imóvel aquela pessoa que é sorteada. Este sorteio é realizado pela Loteria Federal, tendo como base o resultado da última extração anterior mais próxima à data da Assembléia. O número de contemplados costuma depender do número de participantes e a disponibilidade financeira do grupo formado no consórcio.

Uma vantagem do consórcio com relação ao financiamento, é que no caso do financiamento, se você passar por dificuldade financeira você acabará tendo uma grande dor de cabeça e o nome sujo na praça. No caso do consórcio você fica sem participar dos sorteios. O atraso no pagamento pode ser evitado se você agendar um débito automático.

Outra vantagem do consórcio é que enquanto você não é contemplado poderá vender sua cota para outra pessoa. Normalmente o consorciado pode, a qualquer tempo transferir sua cota a terceiro. É importante observar qual é a taxa de cessão, prevista no regulamento do consórcio que você pretende fazer. Inclusive muita gente acaba ganhando dinheiro vendendo consórcios.

Os consórcios imobiliários também permitem a antecipação das parcelas que costuma ocorrer no dia da Assembléia do consórcio. A vantagem de antecipar o pagamento sempre que possível ocorre por você estar amortizando as parcelas na ordem inversa dos vencimentos, isto é, das últimas para as primeiras.

Da mesma forma que em um financiamento de imóvel na planta, no consórcio imobiliário existe o reajuste das parcelas. Este reajuste costuma acontecer anualmente pela variação do INCC que é o Índice Nacional de Custo da Construção.

Quando você é sorteado o consórcio entrega a carta de crédito para que você compre o imóvel e você precisa continuar pagando as parcelas do consórcio. Por isto a administradora do consórcio vai exigir uma garantia para que este pagamento seja feito e isto costuma ser a alienação fiduciária do imóvel. O consórcio vai avaliar o imóvel que você comprou e existem casos onde é necessário apresentar garantias complementares como Fiança de Pessoa Idônea, Aval, Fiança Bancária, entre outras.

Qualquer imóvel pode ser comprado através de consórcios. Existem consórcios que permitem a compra de imóveis novos, imóveis usados, urbanos, imóveis rurais, imóveis comerciais e residenciais, etc. Muitas vezes você pode comprar imóveis localizados em outras cidades do Brasil bastando que este imóvel possua o documento emitido pela prefeitura chamado de Habite-se.


REVENDER IMÓVEL DO MINHA CASA MINHA VIDA

Já existem diversos casos em todo Brasil de pessoas que receberam casa do programa Minha Casa Minha Vida e estão revendendo os imóveis para ficar com o dinheiro. Um exemplo deste problema está sendo investigado em um conjunto residencial da cidade de Londrina. Moradores do residencial estão agindo como corretores. Eles ajudam as pessoas que receberam casa do governo a vender o imóvel de forma ilegal. Eles conseguem compradores e a pessoa que tinha sido beneficiada pelo governo acaba ficando com o dinheiro e voltando a ficar sem imóvel para morar. Alguns voltam a morar na casa de familiares, outros voltam a pagar aluguel ou ocupar áreas de risco.

O grupo está sendo investigado pela Companhia de Habitação (Cohab) de Londrina. É importante alertar que estas pessoas que receberam casa do governo nunca mais vão poder participar de financiamentos públicos. Já as pessoas que pagaram pela casa vão acabar perdendo a casa e perdendo o dinheiro que foi pago já que os imóveis serão retomado.

Caixa Econômica Federal já está identificando as pessoas que revenderam os imóveis e os mesmos estão sendo retomados. Isto significa que o imóvel passa a ser da Caixa Econômica Federal e o atual morador precisa sair. Só em Londrina já foram quatro imóveis negociados irregularmente que serão retomados. Esta situação já está se tornando caso de polícia. Por isto se você conhece alguém que recebeu um imóvel da prefeitura da sua cidade através do Minha Casa Minha Vida e esta pessoa está querendo revender a casa, faça sua denuncia para a Caixa e para os órgãos competentes da sua cidade. O dinheiro que financiou a construção dos imóveis é público, ou seja, é dinheiro que pertence a você e a todos nós.


FINANCIAMENTO PARA CASAIS HOMOAFETIVOS E UNIÃO ESTÁVEL

Agora quem é casado com pessoa do mesmo sexo pode comprar imóveis financiados através do Banco do Brasil juntando a renda de cada pessoa para a formação de uma renda familiar. Desta forma, quem precisa de uma aprovação de financiamento imobiliário e se encontra nesta situação já pode fazer a composições de renda.

O mesmo está falando para pessoas casais que não estão casados no papel. Mesmo que a pessoa não seja casada no civil pode compor renda para o financiamento se puder se enquadrar no regime de união estável.

Se você faz parte de um casal homoafetivos que desejar somar a sua renda com seu parceiro ou parceira precisa comprovar o vínculo e ambos os cônjuges devem ter cadastro no banco.

Veja a quanto a sua taxa pode chegar se você optar pelo pagamento de taxas pós-fixadas

SFH – Imóveis até R$ 500.000,00

Modelo de Precificação

Imóveis até R$ 500 mil
8,9% a.a.+TR
Clientes em dia*
8,4% a.a.+TR
Clientes em dia que recebem salário no BB
7,9% a.a.+TR

CH – Imóveis acima de R$ 500.000,00

Modelo de Precificação

Imóveis acima de R$ 500 mil
10,0% a.a.+TR
Clientes em dia*
9,5% a.a.+TR
Clientes em dia que recebem salário no BB
9,0% a.a.+TR

 O BB Crédito Imobiliário também oferece a possibilidade de taxas prefixadas

SFH
CH
Imóveis até R$ 150 mil
12,00% a.a. 13,00% a.a.
Imóveis entre R$ 150 mil e R$ 500 mil
12,00% a.a. 13,00% a.a.
Imóveis acima de R$ 500 mil
-. 13,00% a.a. 

Para mais informações clique aqui


FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS QUE CUSTAM MAIS DE 500 MIL

Os juros para financiamento de imóveis, casas a apartamentos que custam mais de 500 mil foi reduzido recentemente pela Caixa Econômica Federal e todos os demais bancos tendem a seguir esta tendência. Nos últimos anos os imóveis ficaram tão caros que com menos de 500 mil em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro está difícil comprar apartamentos pequenos. Com isto muita gente estava encontrando dificuldade com os financiamentos já que as taxas de juros de imóveis que custam mais de 500 mil são maiores.

O problema é que financiar valores tão elevados como R$ 500 mil reais ao longo de 30 anos gera um enorme impacto na vida financeira das famílias. Não é todo mundo que tem condições de começar a vida com uma dívida de meio milhão de reais que irá se transformar ao longo de 30 anos em uma dívida de mais de 1 milhão. Mas parece que são poucos os brasileiros que se incomodam de ter uma dívida deste tamanho nas costas.

Pensando nesta situação a Caixa resolveu diminuir os juros dos imóveis que precisam de financiamento imobiliário acima de R$ 500 mil e que por isto estão fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), onde os juros são menores e as pessoas podem usar recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

A redução fez a taxa de juros anual baixar de 9,9% para 9,4% ao ano caso você não tenha nenhuma relação com o banco. Para correntistas da Caixa a taxa caiu de 8,9% para 8,4% ao ano. Para quem é servidor público a taxa pode chegar a 8,3%

Essa redução ao longo do tempo não é muito expressiva se comparada com o valor do imóvel. Você certamente economizará algo em torno de 10 mil reais no final de 30 anos de financiamento de um imóvel de 500 mil. Desta forma, a queda nos juros não significa que você deve sair correndo até uma incorporadora ou uma imobiliária para finalmente comprar o seu primeiro imóvel de meio milhão de reais financiado em 30 anos.

Quanto maior o valor do imóvel, mais significativa é a economia. Desta forma se o apartamento custar 600 mil em financiamento a economia seria de R$ 43,3 mil, em 30 anos. Para exemplificar fiz uma simulação de financiamento de imóvel de 501.000,00 no site da Caixa destinado a simulações que fica em http://www8.caixa.gov.br

A proposta mostrada depois do preenchimento do formulário exigia uma entrada de R$ 208.143,86. Eles só iriam financiar o restante calculado em R$ 292.856,14. O custo efetivo total ficou em 9,2585%. O custo efetivo do seguro habitacional ficou em : 5,4661%. Só de taxas iniciais seriam cobrados R$ 898,12. O valor da primeira parcela seria de R$  2.672,35 e a última de R$ 700,51. Não consegui de forma alguma simular uma entrada menor.

No final dos 420 meses (35 anos) a simulação mostra que os custos só com taxa de seguro habitacional seria necessário pagar mais de R$ 67 mil . Já a soma do valor das prestações ficariam na casa dos R$ 708 mil. Somando estes valores mais o que você  teria pago de entrada o imóvel de 501 mil lhe custaria R$ 1 milhão de reais.

A taxa de juros de 9,25% ao ano em 35 anos faria uma dívida de 501 mil reais pular para 1.687.106,40 sendo que só de juros você teria que pagar R$ 1.187.106,40. Isto significa que ao comprar um imóvel de 500 mil com 100% do valor financiado significa pagar por 3 imóveis e receber apenas 1. Você pagará pelo seu imóvel e entregará outros 2 de remuneração para o banco ao longo de 35 anos.


RISCOS DE FINANCIAR IMÓVEL NA PLANTA

Nem todo imóvel comprado na planta é um bom investimento. São muitos os casos de investidores de primeira viagem que estão passando por dificuldades em 2013. Imóveis na planta é um investimento arriscado que só deveria ser feito por pessoas preparadas. Muitos imóveis na planta são vendidos com juros embutidos no preço. Eles dizem que você vai pagar uma entrada de parcelas durante 2 ou 3 anos, tudo isto sem juros. O problema é que o preço do imóvel já possui juros embutidos.

Outra grande armadilha é o Índice Nacional de Custo da Construção conhecido como INCC que reajusta as parcelas mensalmente junto com todas as intermediárias e saldo devedor. Conheço pessoas que depois de 3 anos pagando parcelas e intermediárias (durante a obra) estão com uma dívida maior do que o preço inicial do imóvel. Também conheço pessoas com saldo devedor maior do que o preço atual dos apartamentos que já estão quase prontos para morar. Isto ocorre porque nem sempre as parcelas pagas durante a obra são suficientes amortizar a dívida já que o INCC a faz crescer mensalmente.

Muitas incorporadoras estão cobrando pelo metro quadrado na planta, valores próximos do preço do metro quadrado já pronto para morar. Para que a aquisição de um imóvel na planta se torne vantajosa você precisa ser remunerado através de desconto. Você está antecipar recursos que serão usados para financiar a construção. Além disso, você precisa apostar na valorização do imóvel durante a obra. O problema é que o metro quadrado dos lançamentos está tão elevado que existe pouco espaço para valorização.

Já está ocorrendo uma desaceleração nos preços dos imóveis em todo país. Em 2013 muitos lançamentos de 2010 e 2011 serão entregues. Com uma grande oferta de imóveis no mercado e pessoas sem condições de pagar preços tão elevados, nada indica que um imóvel comprado na planta hoje terá uma considerável valorização nos próximos 3 anos.

Tudo isto tornou o investimento em imóveis, ainda mais arriscado. Se você está planejando comprar um imóvel em 2013 é importante começar a se preparar e estudar. Comprar imóvel na planta é um investimento de alto risco quando você é um investidor de primeira viagem. Você é que financia a construção do imóvel, corre diversos riscos como atraso, não entrega, problemas na qualidade da obra e acabamento, risco de condomínio mais elevado que o previsto. E se isto tudo não bastasse as incorporadoras cobram correção monetária e juros embutidos. E para receber as chaves você precisa quitar o imóvel. Se não tiver dinheiro terá que enfrentar um financiamento bancário. Nada garante que daqui a 2 ou 3 anos o banco vai oferecer crédito para você. Nem todo mundo tem qualidade cadastral, renda e condições de enfrentar um financiamento de longo prazo.

Eu já acompanhei casos de pessoas que tiveram suas vidas destruídas graças a uma compra de imóvel mal feita. O imóvel é o bem mais caro e de compra mais complexa que as pessoas irão fazer ao longo da vida. Qualquer deslize significa um prejuízo financeiro enorme. Por isto resolvi escrever um livro com mais de 170 páginas de dicas que podem livrar você de enormes dores de cabeça. São pequenos detalhes que podem passar despercebidos que produzem os maiores estragos. Este livro se chama Livro Negro dos Imóveis que só pode ser adquirido através deste endereço aqui (clique). Este livro possui todas as informações que você precisa considerar antes de comprar imóveis na planta e antes de comprar imóveis usados.